13 октября 2006 года

Население Украины настолько привыкло к понятию "кредит", что уже не может представить себе его отсутствие. Но в данном случае стоит обратить внимание на то, на каких условиях заемщик получает средства от банка. Каждый заемщик, в принципе, должен изучить подписываемые документы от первой до последней страницы. К сожалению подобного не происходит, и потенциальный заемщик фактически знает только сумму кредита и сумму ежемесячного платежа.

Самый важный аспект в кредитовании населения заключается в том, что банк выдает не квартиру в кредит, а предоставляет заемные средства на приобретение объекта недвижимости. Это означает, что у заемщика возникают обязательства на полную сумму займа независимо от рыночной стоимости объекта. В случае, если заемщик не в состоянии погасить займ, то банк отчуждает залоговое имущество и реализует его на аукционе с целью возврата средств. Основные проблемы возникают, когда рыночная стоимость объекта значительно уменьшается. Тогда банк будет порядком регресса требовать от заемщика вернуть недостающую сумму для погашения долга.

Рассмотрим простой вариант. Заемщик приобретает квартиру за 100 тысяч у.е., из которых выплачивает 30 тысяч, а еще на 70 тысяч берет кредит в банке. Залогом в данном случае выступает сам объект приобретения, то есть квартира. Если кредит выплатить по каким-то причинам невозможно, то квартира изымается и продается на аукционе. Если квартира с аукциона продана не за 100, а только за 50 тысяч у.е, то оставшуюся сумму в 20 тысяч у.е. заемщик все равно должен будет вернуть банку.

В сегодняшней ситуации взрывной рост объемов кредитования населения и постоянно возрастающая задолженность по "проблемным" кредитам, которая уже достигла 19%, может серьезно ударить по банковской системе страны. Именно этим фактором объясняется планомерное повышение ставок по долгосрочным кредитам как национальной, так и в иностранной валюте.

Например, в "Райффайзенбанке" сегодня ипотечные кредиты являются одним из основных продуктов данного финучреждения и составляют около 70% его розничного портфеля. При этом удивительно, что банки все равно хотят уже в нынешнем году увеличить общую сумму выданных жилищных кредитов более чем на 50% по сравнению с 2005 годом и довести долю ипотечных кредитов в общем кредитном портфеле банков до 9-10%.

Прогнозировать развитие ситуации достаточно сложно, но сегодня можно сделать точный вывод о том, что дальнейшего всплеска активности на рынке кредитования не будет ввиду отсутствия свободных средств и снижения реальных доходов населения и доходов "в перспективе". Риски в банковской отрасли сейчас настолько велики, что это может отпугнуть потенциальных инвесторов, особенно от покупки тех банков, в которых портфель долгосрочных кредитов населению превышает 45-50%.